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每年兩會，關於“房產稅”或“房地產稅”的問題，都是焦點。

最近幾年是一年比一年說得更清楚，說明房地產稅也確實真正進入了改革的通道。

今年全國人大記者會上，財政部肖捷部長和史耀斌、胡靜林兩位副部長就熱點問題答記者問，給出了一份相對詳細的最新版官方說法。在房地產稅實施上，總體思路早已確立為“立法先行、充分授權、分步推進”，目前的進度，則處在“抓緊起草和完善房地產稅法律草案”階段。

史耀斌副部長還特別強調了房地產稅是“一種世界通行的稅種”，中國的房地產稅會參考其中共性製度性特點，比如按評估值來征稅、會有一定稅收優惠、收入歸屬於地方政府，因稅基複雜而需要完備的稅收征管模式等。

順著這個思路，我們可以去研究一番各個國家的房地產稅，然後總結出來相應的規律，來回答三個大家最關心的問題。

對什麽資產/誰收稅，是否包括土地？

房地產稅分為兩個環節，交易環節和持有環節。

對於交易稅，爭議並不大。在全世界的各個經濟體，名字可能不一樣，但針對交易的稅一般都有：

 美國、德國叫房地產交易稅；

 

法國叫登記稅及附加稅；

 英國、香港，叫印花稅；

 加拿大稍微特別一點，二手房轉讓叫房地產轉讓稅，新房則叫商品和服務稅。

大家在房地產稅上糾結的問題，在於持有環節上，收的是“房產稅”還是“房地產稅”。

常見的觀點，如果收的是“房地產稅”，那麽土地國有，不是個人所有，按所有權收稅沒有道理；如果是“房產稅”，那麽我們目前的房屋產權為70年，租了土地70年使用權，在上麵建房子，征稅就必須去掉土地的價格。

在已有的模式中，主要分為兩種類型：

一種，是美國和日本這樣的，土地私有。則土地和房產歸總在一起，都作為不動產（或在更大範圍內算作財產），以此為征稅的對象，簡單易行。

另一種，是英國和香港經濟，土地是公有（英國在名義上是英王所有），其中香港與中國大陸的情況最為類似。

香港針對物業，收取三類持有稅，分別是地租、差餉（正式應該叫土地稅）和物業稅：

地租：除了土地出讓金之外，每年還要從土地收取的租金。

 差餉：針對土地的使用權（而非所有權）收的稅。

 物業稅：針對物業出租的稅費，不出租則不用交。

其實，即便一次性收了幾十年甚至上百年的租金，再對土地收取使用稅，也還是可以的，關鍵在於，要收得合理。

要交多少稅？家庭是否可以承擔？

在持有稅的稅率上，美國的中間值在1.4%左右，同時還能抵扣個人所得稅等稅費，最後算下來，平均的稅費，相當於美國家庭中位數收入的3%~5%。日本的稅率則是1.4%，但土地和房產的評估值通常會在市價基礎上打一個相當大的折扣。

與中國情況接近的香港，收取的則更少。稅收的參照基數，不是房子+土地的價值，而是以類似物業的平均年租金。每年必須要交的差餉和地租，稅率分別是5%和3%，平均相當於香港家庭支出的3%~4%。

香港和美國、日本在房地產稅稅收形式上雖然有所不同，但原則都是統一的，就是要將房地產稅維持在一個公眾可以接受的範圍內，大致的範圍就是家庭年收入或是支出的3%~5%。

比如日本，評估價格大約是市價的五至七成，此外，住宅用地200平方米以下的為“小規模住宅用地”，不動產稅按課稅標準額度的1/6征收，超過200平米的按照1/3，都市規劃稅則分別按照1/3和2/3。

如果一套用地不到200平的不動產，土地價值150萬人民幣，房子成本50萬人民幣，評估按照六成，則：

稅費=200*0.6*1/6*1.4%+200*0.6*1/3*0.3%

最後可以算出，一年的稅費為0.4萬人民幣。

在香港，一套200萬房子的租金大約4萬左右，如果自助，也稅費為0.32萬。

其實各個國家的稅率仔細算算，都不算高。

在交易環節，稅率情況差異就非常大了，

低的，低到幾乎沒有，比如美國的部分州，隻有象征性的0.01%。

高的，為了調控樓市，可以高到幾乎離譜，比如香港的印花稅，買一次房子交稅費就要脫層皮。

滿足“香港永久居民”和“買首套物業”兩個條件的，還算客氣，收你15%。不滿足的，比如非香港居民、企業購置物業或購置二套房，一次性收你30%。如果你是投機性買進賣出的，對不起，還要收懲罰性的額外印花稅：

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6個月內轉手，收20%

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6~12個月內轉手，收15%

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12~36個月內轉手，收10%

交易費用之高，堪稱辣手摧花，大陸房地產交易環節，盡管有7種稅要交，但加起來與香港一比較，也算是很友好了。

全世界能成功征收的房地產稅，都有幾個基本特點：寬稅基、少稅種、低稅率。中國目前情況則是反著來：

 

窄稅基：

中國的房產稅一直都有，但其中包括住宅在內的90%是豁免的，隻有10%的商用房要交物業稅。

 

多稅種：全流程共16個稅種，土地開發建設環節7個，房產交易環節7個稅種，持有環節2個。

 

高稅率：

即便不算土地出讓金，占GDP 6%的房地產行業依然貢獻了14%的稅收。

中國房地產稅改革的方向，就是合並稅種、增加稅基、有增有減。

整體稅率負擔，則可能根據各城市情況自行確定。但一旦對居民持有房產收稅，則應相應減少交易環節稅負。

對房價有何影響？

很不幸，房地產稅對房價的影響，可能遠不如預期。指望靠稅降房價的，不太現實，至少希望依靠收稅直接降低房價的可能性並不大。

新聞配圖

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比如美國，

房地產稅在建國之初就已經確立，但在200多年中，房價始終處在長期上漲的通道中，在1980年代和1990年代加大免稅力度，以及控製部分州稅率後，房價也並未因此而快速上漲。

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日本，在1950年代改革稅製，之後征收1.4%的房地產稅，然後60~80年代，日本的房價一飛衝天，並沒有受到影響。

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韓國，1990年推出物業稅，繼續維持高速增長一段時間後，增速出現一定回調。2005年再推出綜合房地產稅，房價出現短暫下滑，但之後又繼續加速上漲。

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香港，

更不必說，除了房地產持有稅，為了打擊投機，交易的印花稅一路提高到超高的程度，但房價始終在快速上漲。

房價的關鍵，始終在於供求關係。如果這一點沒有根本性改觀，房價如何在保證財政收入和對供求市場進行適度調節之間保持平衡，況且，房地產稅在稅基、稅率、執行上也存在很多的不確定。